商道 来源：凤凰网财经 时间：2023-06-13 11:52:49
作者：梁争誉
海德园不负众望地“日光”了。
(资料图)
这是一个位于新兴豪宅片区福田安托山、每套房子售价都在八位数的楼盘，三次开盘三次售罄，曾经吸引一位缴纳了477个月社保/个税的“社保巨子”参与打新。
这也是一个“绯闻”最多的楼盘，年初至今多次传出入市的消息。据时代周报记者统计，今年3月以来，项目开发商深圳市新润园房地产开发有限公司11次发布声明，称项目不存在“内部认购”和“提前选房”的情况。
时过境迁，“社保巨子”“万人打新”都已经成为过去式，“日光盘”屈指可数，开盘去化1成、2成、3成才是常态。
因此，海德园此次开盘，被很多从业者寄予厚望，视为提振深圳楼市信心的关键一战。
6月12日，海德园正式开盘，经历9小时的漫长选房，237套房源最终售罄，平均每两分钟就售出一套千万豪宅，第三次达成“日光”成就。选房结束后，显示房源售罄的海德园大红色选房系统页面，被从业者广泛转发，以示庆贺。
不过，多名业内人士认为，海德园的售罄只是个案，象征意义大于实际意义，绝大多数楼盘仍未摆脱去化僵局。
根据深圳中原研究中心统计数据，截至今年5月底，深圳新建商品住宅存量约402.5万平方米。在没有新增供应的前提下，这些存货要卖13.72个月才能消化完毕。
图源：图虫创意
售罄但热度降低
海德园此次入市，承载了许多期待。
今年以来，深圳房地产市场整体表现平淡。深圳中原研究中心统计数据显示，5月深圳新建商品房网签3389套，环比下降18.6%，其中新建商品住宅网签2787套，环比下降20.5%。
在售新盘普遍打折促销，过去交易活跃的区域也放低身段以价换量——福田一个单价超过10万元/平方米的新盘给到购房者88折优惠。
市场低迷，曾经两次开盘两次“日光”的海德园因而被视为检验深圳楼市成色的试金石。
6月1日，海德园最后一批房源获批入市，备案均价约12.6万元/平方米，总货值约30.77亿元。
该项目推出237套住宅，单套建筑面积约86-161平方米，起步总价约1049万元，最高总价超过2000万元。假如按照最低首付比例3成计算，海德园总价最低的房源月供约3.6万元，月流水高达7.2万元。
海德园于6月3日启动认筹。在3天的登记期内，该项目吸引大批购房者认筹，由于可售房源与登记人数之比超过1:3，最终触发积分制，成为今年深圳首个以积分高低决定能否入围的楼盘。
根据开发商披露数据，海德园的入围最低积分为52.5分，最终入围并完成意向保证金冻结的购房者总数为664批，中签率约35.69%。
海德园的意向保证金为200万元，冻资总额13.28亿元。这是近期入市的豪宅盘中，冻资金额最高的楼盘。
可供对比的是，在今年5月入市的3个单价超过10万元/平方米的楼盘中，蛇口的四海臻邸和福田的湾尚骏玺家园要求冻资100万元，福田另一新盘新天石厦铭苑仅要求冻资10万元。
6月12日9时，海德园正式开始选房，每批购房者选房时长60秒。据时代周报记者了解，总价在1700万元以上的大户型率先售罄。截至开盘当天18时许，海德园全部房源售罄，平均每两分钟就售出一套千万豪宅。
海德园如市场预期实现“日光”，但热度已悄然降低。
从积分来看，海德园三次开盘的最低入围积分分别是62.2分、53.5分、52.5分，入围门槛逐次下降。从选房结果来看，海德园这次开盘耗时9小时，选至566号宣告售罄，弃选率58%；而上一次开盘用时6小时售罄，弃选率约32%。
价格倒挂
海德园多次热销，除了地段核心、学区优质等因素加持，更与价格倒挂强相关。
海德园位于福田区安托山片区。该片区配套较为齐全，毗邻2、7号线安托山站、安托山自然艺术公园、香蜜公园等市政配套，且位于福田区红岭实验小学、深圳高级中学（集团）南校区的学区范围内，深圳高级中学为深圳四大顶级名校之一。
更为重要的原因是，由于限价政策的存在，海德园与周边二手房存在一定的价格倒挂空间。
一名熟悉安托山片区的经纪人告诉时代周报记者，与海德园仅隔一条路的次新盘万科·瑧山府参考价约13.1万元/平方米，最新挂牌价在20万元/平方米上下，“今年4月下旬成交了一套约240平方米4房，总价4688万元，单价19.53万元/平方米，还是低楼层的。”此外，安托山片区楼龄近10年的锦庐花园，二手房挂牌价也超过15万元/平方米。
保守估计，未来售价如按15万元/平方米计算，海德园此次销售的最小户型约86平方米，价差约206万元，最大户型约161平方米，价差约386万元。
“价格倒挂和学区都是确定的，这两个因素支撑下来，海德园在很多人眼里还是挺有价值的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示。
何倩茹同时认为，海德园的热销只是个案，不能代表真实的市场。
据深圳中原研究中心统计，今年5月，深圳新建商品房网签3389套，环比下降18.6%，其中新建商品住宅网签2787套，环比下降20.5%。“受制于需求端依然相对低迷，全月入市项目开盘去化率整体依然较低。”
据时代周报记者了解，深圳有项目推售房源套数是认筹人数的10倍，甚至有项目推出首付0.9成的擦边操作。
截至5月底，深圳新建商品住宅存量为402.5万平方米，连续两个月突破400万平方米。按照过去一年平均成交量计算，深圳存量新建商品住宅去化时间约为13.72个月。
何倩茹说：“这几年深圳购房者也学会了不急。”
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